アカデミーヒルズスクール
イベント

実践・不動産バリューアップシリーズ
不況下における不動産アセットマネジメント

~現場編: 大不況1993年・米国シアトルでの“起死回生”実例を踏まえて~

ベーシック講座 不動産

日時

2009年11月18日 (水)  19:00~21:30
終了しています

内容

【講師より】
市況最悪期において、AMは、不動産物件に対して何をすれば良いのでしょうか?
テナントの解約、賃料値下げ要求、新規募集賃料の下落、加えて、金融機関からのプレッシャー、投資家からの厳しい眼差し。Action を迫られる事象は、いくらでも追いかけて来ます。AMもPMも「火消し」に忙殺される事態も起こりましょう。
とりわけ不況時に、物件において、テナントなど、広く“マーケット”に相対峙するとき、AMの持つ「唯一の味方」、そして「最大のツール」はPMです。AMの貴方は、このツールの中、貴方にとって最良の者を得ていますか?そして、このツールから最大限・最適のパフォーマンスを引き出すリーダーになっていますか?
私は、優れたPMという「味方なし」の言わば「丸腰」で、今回と同規模の不況であったと言われる1993年、米国シアトルでAMを始めました。44階建て、約200億円(円換算)の疑似?ノンリコースローンを抱え、L to V の逆転、約100億円の含みの損(同)がスタートでした。パートナーを組み得る俊秀なるPMに変更することから始めて、Leasing(賃貸)も Management (品質)も有機的に知恵を絞って行動し、文字通りValue を上げ、5年後、すべての含みの損を解消することができました。
何故、その様なことが出来たのだろうか?その後の米国の景気好転も当然ありますが、単に景気の波に乗るだけ以上の「上手分」のパフォーマンスがその原動力だったと思います。努力は勿論しましたが、それは“刻苦勉励型”だけではありませんでした。今も付き合いの続く当時の仲間、PM、BM(ベンダー)、そしてテナントと、「あの時は面白かった」と語り合う「何か」があります。
今回は、このとき実際に取り組んだケースの内、いくつかの実話をケーススタディとして、本コースで取り上げます。

※今回のセミナー受講の前後に、拙著「アメリカビル物語(2007年 綜合ユニコム)」をご一読いただくと、お感じいただけるインパクトはより強くなると思います。


カリキュラム

1.アセットマネジャー交替
・このAMにしてこのPMあり
 PMフィー値下げ、BM(ベンダー)コストセーブの恫喝

2.プロパティマネジャー交替
・インセンティブフィーは、AMにとって「負けなし」のBet(提案)
・PMの物件担当責任者(GM)の人物をAMが選ぶ
・Professionalism だけでない、Enthusiasm

3.AMの発揮するリーダーシップと方向性(Direction)の明示
  ~今までどおりでは、「含みの損」は消せない~
・PMは、インセンティブフィーを是非取って欲しい
・対症療法(Reactive)から、先を見越した行動(Proactive)に
・PMのGMと共にAMが、全テナント訪問
 「『ビルオーナーが日本』はマイナスイメージ」の迷信を払拭、PMを尊重しつつ、明確なビルのメッセージを直接テナントへ
・「品質」を作れるProperty Team の編成促進とバックアップ
◇ユニフォームと小道具の効用
◇店舗テナントによるBoard設立
◇ビルのポテンシャルを上げ、テナントに協力する各種イベント実施
・相場を知った上での、賃貸マーケットへの明確なメッセージ発信
◇不況時の既存テナントとの更新ネゴ
◇貸しスペースのメニュー作りとマーケット好転時への準備

~稼働率63.5% から 95.7% の「安定軌道」に乗せ、5年後、約100億円の含みの損を挽回する売却と、これによる約200億円のローン完済~(バイヤーは思いもかけない相手…)

※カリキュラムは当日変更になる場合がございます。ご了承下さい。


講師紹介

講師
植野正美 (うえの・まさみ)
U.A.P.M. Consulting, LLC 代表

慶應義塾大学商学部を卒業後、ゼネコンのハザマ入社。(財)国際開発センターに出向し、マレーシア、ロサンゼルス、ホノルル、シアトル等の勤務を経て、1995年退社。シアトルでは、ハザマ所有の44階建てオフィス・商業ビルのアセットマネジメント・プロパティマネジメントに従事。また、同ビルの従前のプロパティマネジメント会社を米国ラサールパートナーズ社に変更し、その交替作業・業務立ち上げ、監督業務を行う。96年、米国ラサールパートナーズ社(現・米国ジョーンズ ラング ラサール)に入社。主に米国西海岸でプロパティマネジメント、インベストメントバンキング業務に従事し、ロサンゼルスでは、オフィスビル数棟の売却にも携わる。その後、U.A.P.M. Consulting, LLCを設立し、独立。シアトル在住だが、現在は、不動産マネジメントのコンサルティングのため来日中。『時は現在、ニッポンPM物語』(月刊プロパティマネジメント綜合ユニコム刊)にて連載(2004~2006年)『アメリカビル物語』(綜合ユニコム)2007年3月刊行

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モデレーター
信田直昭 (しだ・なおあき)
Shidaインベストメント&マネジメント代表

東京工業大学大学院社会開発工学専攻修了。森ビル入社、住信基礎研究所東京研究本部主任研究員を経て、平成10年にスペース・ジー・ネット・コンサルティング設立に参加。平成20年よりShidaインベストメント&マネジメント代表および信田商事(株)不動産経営管理部門 取締役に就任、現在に至る。主な著書に「オフィス白書2001年のオフィスマーケット」(株)住信基礎研究所編・ぎょうせい刊、「キャッシュフロー時代のビル経営」住宅新報社刊、「オンリーワン時代の不動産マネジメントビジネス(共著)」住宅新報社刊ほか多数。

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開催実績

松村徹 (株式会社ニッセイ基礎研究所 不動産研究部長)
信田直昭 (Shidaインベストメント&マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
小池正晃 (東急不動産株式会社 ソリューション営業本部 部長 グループリーダー)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 :  2010/12/14 (火)

中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
信田直昭 (Shidaインベストメント&マネジメント代表
)
開催日 :  2010/10/19 (火)

宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
信田直昭 (Shidaインベストメント&マネジメント代表
)
開催日 :  2010/09/08 (水)

前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
開催日 :  2010/07/13 (火)

松村徹 (株式会社ニッセイ基礎研究所 不動産研究部長)
信田直昭 (Shidaインベストメント&マネジメント代表
)
青木邦啓 (株式会社鈴丈エステートサービス 代表取締役)
植野正美 (U.A.P.M. Consulting, LLC 代表)
中村政義 (ユナイテッド不動産株式会社 代表取締役社長)
前澤威夫 (シービー・リチャードエリス総合研究所株式会社 専務取締役主席研究員)
宮内誠 (株式会社ビーロット 代表取締役社長)
開催日 :  2010/06/02 (水)

募集要項

日時 2009年11月18日 (水)  19:00~21:30
受講料(税込) 10,000円
定員 60名

※定員になり次第締め切らせていただきます

主催
  • アカデミーヒルズ
会場 アカデミーヒルズ49(東京都港区六本木6-10-1 六本木ヒルズ森タワー49階)

都合により40階に変更する場合、受講生には直接ご案内いたします。

お支払い方法

クレジットカードによるお支払いのみです。
※お申込み後のキャンセル及び返金は承っておりません。
※クレジットカードはVISA、MASTER、JCB、AMERICAN EXPRESS、DINERSのみのお取扱となります。
※お支払方法は「一回払い」のみとなります。(「リボルビング払い」「分割払い」等はご利用いただけません)

【その他】
※領収証をご希望の方は、「申込画面」内の<請求書・領収証発行>欄でラジオボタンの「WEB上で発行する」をお選び下さい。
「WEB上で発行する」をお選びいただきますと申込完了後に、領収証のダウンロード画面が表示されます。ダウンロード画面を一旦閉じると再度ダウンロード画面に戻ることが出来ませんのでご注意ください。


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六本木アートカレッジ
石倉洋子のインタビュー