セミナー・イベント
実践・不動産バリューアップシリーズ
不況下における不動産アセットマネジメント
~現場編: 大不況1993年・米国シアトルでの“起死回生”実例を踏まえて~
ベーシック講座
不動産
日時
2009年11月18日
(水)
19:00~21:30
内容
【講師より】
市況最悪期において、AMは、不動産物件に対して何をすれば良いのでしょうか?
テナントの解約、賃料値下げ要求、新規募集賃料の下落、加えて、金融機関からのプレッシャー、投資家からの厳しい眼差し。Action を迫られる事象は、いくらでも追いかけて来ます。AMもPMも「火消し」に忙殺される事態も起こりましょう。
とりわけ不況時に、物件において、テナントなど、広く“マーケット”に相対峙するとき、AMの持つ「唯一の味方」、そして「最大のツール」はPMです。AMの貴方は、このツールの中、貴方にとって最良の者を得ていますか?そして、このツールから最大限・最適のパフォーマンスを引き出すリーダーになっていますか?
私は、優れたPMという「味方なし」の言わば「丸腰」で、今回と同規模の不況であったと言われる1993年、米国シアトルでAMを始めました。44階建て、約200億円(円換算)の疑似?ノンリコースローンを抱え、L to V の逆転、約100億円の含みの損(同)がスタートでした。パートナーを組み得る俊秀なるPMに変更することから始めて、Leasing(賃貸)も Management (品質)も有機的に知恵を絞って行動し、文字通りValue を上げ、5年後、すべての含みの損を解消することができました。
何故、その様なことが出来たのだろうか?その後の米国の景気好転も当然ありますが、単に景気の波に乗るだけ以上の「上手分」のパフォーマンスがその原動力だったと思います。努力は勿論しましたが、それは“刻苦勉励型”だけではありませんでした。今も付き合いの続く当時の仲間、PM、BM(ベンダー)、そしてテナントと、「あの時は面白かった」と語り合う「何か」があります。
今回は、このとき実際に取り組んだケースの内、いくつかの実話をケーススタディとして、本コースで取り上げます。
※今回のセミナー受講の前後に、拙著「アメリカビル物語(2007年 綜合ユニコム)」をご一読いただくと、お感じいただけるインパクトはより強くなると思います。
市況最悪期において、AMは、不動産物件に対して何をすれば良いのでしょうか?
テナントの解約、賃料値下げ要求、新規募集賃料の下落、加えて、金融機関からのプレッシャー、投資家からの厳しい眼差し。Action を迫られる事象は、いくらでも追いかけて来ます。AMもPMも「火消し」に忙殺される事態も起こりましょう。
とりわけ不況時に、物件において、テナントなど、広く“マーケット”に相対峙するとき、AMの持つ「唯一の味方」、そして「最大のツール」はPMです。AMの貴方は、このツールの中、貴方にとって最良の者を得ていますか?そして、このツールから最大限・最適のパフォーマンスを引き出すリーダーになっていますか?
私は、優れたPMという「味方なし」の言わば「丸腰」で、今回と同規模の不況であったと言われる1993年、米国シアトルでAMを始めました。44階建て、約200億円(円換算)の疑似?ノンリコースローンを抱え、L to V の逆転、約100億円の含みの損(同)がスタートでした。パートナーを組み得る俊秀なるPMに変更することから始めて、Leasing(賃貸)も Management (品質)も有機的に知恵を絞って行動し、文字通りValue を上げ、5年後、すべての含みの損を解消することができました。
何故、その様なことが出来たのだろうか?その後の米国の景気好転も当然ありますが、単に景気の波に乗るだけ以上の「上手分」のパフォーマンスがその原動力だったと思います。努力は勿論しましたが、それは“刻苦勉励型”だけではありませんでした。今も付き合いの続く当時の仲間、PM、BM(ベンダー)、そしてテナントと、「あの時は面白かった」と語り合う「何か」があります。
今回は、このとき実際に取り組んだケースの内、いくつかの実話をケーススタディとして、本コースで取り上げます。
※今回のセミナー受講の前後に、拙著「アメリカビル物語(2007年 綜合ユニコム)」をご一読いただくと、お感じいただけるインパクトはより強くなると思います。
カリキュラム
1.アセットマネジャー交替
・このAMにしてこのPMあり
PMフィー値下げ、BM(ベンダー)コストセーブの恫喝
2.プロパティマネジャー交替
・インセンティブフィーは、AMにとって「負けなし」のBet(提案)
・PMの物件担当責任者(GM)の人物をAMが選ぶ
・Professionalism だけでない、Enthusiasm
3.AMの発揮するリーダーシップと方向性(Direction)の明示
~今までどおりでは、「含みの損」は消せない~
・PMは、インセンティブフィーを是非取って欲しい
・対症療法(Reactive)から、先を見越した行動(Proactive)に
・PMのGMと共にAMが、全テナント訪問
「『ビルオーナーが日本』はマイナスイメージ」の迷信を払拭、PMを尊重しつつ、明確なビルのメッセージを直接テナントへ
・「品質」を作れるProperty Team の編成促進とバックアップ
◇ユニフォームと小道具の効用
◇店舗テナントによるBoard設立
◇ビルのポテンシャルを上げ、テナントに協力する各種イベント実施
・相場を知った上での、賃貸マーケットへの明確なメッセージ発信
◇不況時の既存テナントとの更新ネゴ
◇貸しスペースのメニュー作りとマーケット好転時への準備
~稼働率63.5% から 95.7% の「安定軌道」に乗せ、5年後、約100億円の含みの損を挽回する売却と、これによる約200億円のローン完済~(バイヤーは思いもかけない相手…)
※カリキュラムは当日変更になる場合がございます。ご了承下さい。
・このAMにしてこのPMあり
PMフィー値下げ、BM(ベンダー)コストセーブの恫喝
2.プロパティマネジャー交替
・インセンティブフィーは、AMにとって「負けなし」のBet(提案)
・PMの物件担当責任者(GM)の人物をAMが選ぶ
・Professionalism だけでない、Enthusiasm
3.AMの発揮するリーダーシップと方向性(Direction)の明示
~今までどおりでは、「含みの損」は消せない~
・PMは、インセンティブフィーを是非取って欲しい
・対症療法(Reactive)から、先を見越した行動(Proactive)に
・PMのGMと共にAMが、全テナント訪問
「『ビルオーナーが日本』はマイナスイメージ」の迷信を払拭、PMを尊重しつつ、明確なビルのメッセージを直接テナントへ
・「品質」を作れるProperty Team の編成促進とバックアップ
◇ユニフォームと小道具の効用
◇店舗テナントによるBoard設立
◇ビルのポテンシャルを上げ、テナントに協力する各種イベント実施
・相場を知った上での、賃貸マーケットへの明確なメッセージ発信
◇不況時の既存テナントとの更新ネゴ
◇貸しスペースのメニュー作りとマーケット好転時への準備
~稼働率63.5% から 95.7% の「安定軌道」に乗せ、5年後、約100億円の含みの損を挽回する売却と、これによる約200億円のローン完済~(バイヤーは思いもかけない相手…)
※カリキュラムは当日変更になる場合がございます。ご了承下さい。
講師紹介
開催実績
募集要項
日時 |
2009年11月18日
(水)
19:00~21:30 |
---|---|
受講料 |
10,000円 |
定員 | 60名
※定員になり次第締め切らせていただきます |
主催 |
|
会場 |
アカデミーヒルズ49(東京都港区六本木6-10-1 六本木ヒルズ森タワー49階) 都合により40階に変更する場合、受講生には直接ご案内いたします。 |
お支払い方法
クレジットカードによるお支払いのみです。
※お申込み後のキャンセル及び返金は承っておりません。
※クレジットカードはVISA、MASTER、JCB、AMERICAN EXPRESS、DINERSのみのお取扱となります。
※お支払方法は「一回払い」のみとなります。(「リボルビング払い」「分割払い」等はご利用いただけません)
【その他】
※領収証をご希望の方は、「申込画面」内の<請求書・領収証発行>欄でラジオボタンの「WEB上で発行する」をお選び下さい。
「WEB上で発行する」をお選びいただきますと申込完了後に、領収証のダウンロード画面が表示されます。ダウンロード画面を一旦閉じると再度ダウンロード画面に戻ることが出来ませんのでご注意ください。
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