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■動き始めた 一般投資家向け商品 不動産証券化商品の具体例（その1） 佐藤 一雄 株式会社サタスインテグレイト代表取締役社長 加藤 和政 東京建物株式会社 投資サービス部長 |
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今回の講座は次のように進められた。
佐藤一雄氏 ●一般投資家向け商品が登場 不動産特定共同事業法に基づく不動産証券化商品の累積募集総額は、99年3月段階で800億円弱に達した。従来の商品は機関投資家向けであったが、今年に入って口数の大きい一般投資家向け商品が登場してきた。 その背景には規制緩和がある。複数の不動産を組み込めるようになったこと、金銭出資型商品の1口当たり最低金額が1,000万円から500万円に引き下げられたこと、第三者に譲渡できるようになったことなどである。 特定共同事業の事業者は許可制である。事業者は格付けなどを必要とせず、すべてをアレンジできるのが長所だ。それに対してSPCでの証券化商品は商法上の有価証券だから、公募には格付けが前提となる。また、流動化計画という、いわば商品の設計図を会社設立にあたって明確にしなければならない。 SPCは、出口が有価証券ということもあって仕組みが緻密にできている。その分、事業化のコスト・手間・時間がかかるために、50億〜60億円の資金調達のために利用するのではコストが合わない。一般的にいって、200億円以上の規模でなければ見合わないだろう。それに対して特定共同事業は、50億〜60億円程度でも比較的容易に事業化できる。 ●改善の動き強まるSPC SPCの使い勝手の悪さを改善しようという動きがあり、近々実現するだろう。SPCが米国のREIT的でないという批判があるが、SPCはもともとREITのような法律体系になっていない。SPCは初めに資産があり、それをどう流動化するかという法律だ。REITは、途中で不動産を自由に入れ替えられるだけでなく、不動産以外に現金や政府証券を資産として保有でき、SPCとは本質的にかなり違う。 特定共同事業にも問題はある。事業者が手の内でいろいろできる半面、事業の内容について第三者のチェックが行われにくい。たとえば、第三者による不動産価格の評価が必要になるかもしれない。 また、万が一、営業者が倒産した場合には、不動産特定事業による証券化商品のほうにも債務が遡及する可能性があり、証券化商品を債務から独立させる仕組みも導入しなければならない。不動産特定共同事業を普及させるためには、そうした点の改良が不可欠だ。 加藤和政氏 ●国内初のパッケージ型商品 東京建物が平成11年3月に募集を開始した「東京建物インベスト・ファンド」は、国内初のパッケージ型不動産投資商品である。 外国人向け超高級賃貸マンション「有栖川ヒルズ」と新築永住型賃貸マンション「ベルセーヌ南生田」を組み合わせ、1口500万円で700口を募集した。両物件は希少性が高く、高い稼働率が望める優良物件であり、安定した収益配分と換金性の高さを目指す不動産証券化商品である。 主な特長は次の4点である。
スキームは匿名組合方式の不動産特定共同事業であり、出資者は東京建物と匿名組合契約を結び出資する。初年度の分配率は年約3.6%（税引き前）を予想している。 換金性の確保については、出資持ち分を売却する場合は、東京建物プロパティ・マネージメントの媒介により、第三者に譲渡するか、営業者である東京建物に譲渡するかのいずれかの方法で出資金を清算する形をとる。 ●東建のSPC登録第一号 東京建物は平成10年11月、東京・高輪の外人向けサービスアパートメントを対象としたSPC登録第一号となった（証券発行は平成11年6月）。SPC法を活用した初めての証券化商品である。不良債権処理が目的でなく、稼働中の収益不動産を直接取得して行うスキームである。 対象不動産の「アパートメント33」は、主に外国人短期駐在員向けにつくられた家具付きで、リネン・清掃・ ランドリーなどホテル並みのサービスを受けられる賃貸施設である。事業スキームは証券発行総額が約65億円で投資期間は7年間。5〜7年後に対象不動産を売却する予定である。資産対応証券は、特定社債券（デット型）および優先出資証券（エクイティ型）の２種を組み合わせて発行する予定である。 ●Q & A パッケージ型商品およびSPC法に基づく商品の解説が終了した後、受講者はSPC法を検討するグループとパッケージ型商品を買うか否かを検討するグループに分かれ、グループ討議に入った。以下は各グループが発表した意見・疑問と加藤氏の回答である。（編集部注） SPC検討グループ
パッケージ型商品検討グループ
第4回不動産証券化コース
テーマ／「不動産証券化商品に具体例（その1）」 |
